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地产热点城市调控加码成交如期回落

2019-08-15 16:28:22来源:励志吧0次阅读

地产:热点城市调控加码 成交如期回落 2016-12-19 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

核心观点:

政策环境综述:热点城市调控加码11月热点城市在原有政策基础上继续从严限购、从紧限贷,进一步提高购房门槛。除此之外,本月调控政策呈现两个新的特征,第一,调控政策范围逐步从需求端延伸至供给端,房企资金监管趋严,热点城市土地竞拍多采用“限地价、竞配建”方式。第二,政策调控城市范围有进一步扩大趋势,个别三线城市已经加入限购行列。

成交市场综述:市场热度继续下行,重点城市成交首次同比负增长热点城市重启限购限贷并持续深化调整、同时银行按揭贷利率边际上行,导致需求端回落趋势明显。我们监控的全国4 城市商品房成交环比回落14.7%,同比下降5%,为15年二季度以来的首次同比负增长。其中,限购及非限购城市成交热度均有所下降,而限购城市受政策调控影响成交回落更为显著。分城市看,一线同比下滑14.8%,二三线城市同比增速则分别大幅收窄21个百分点、18个百分点至0.7%和10.7%。展望未来,随着调控政策的进一步发酵,需求观望情绪将加重,预计未来行业景气度将继续下行,基本面将逐步进入量价齐跌阶段。

土地市场综述:供给推动成交大幅回升,楼面价企稳2016年11月, 00城市住宅用地推出建面9719万平米(环比+69%,同比-11%),成交建面7014万平米(环比+48%,同比-11%),出让金2752亿元(环比+107%,同比+ 1%),楼面均价 92 元/平米,平均溢价率52%,环比下降 个百分点。整体来看,年末供地增量显著,带动成交量创年内单月新高,而供给/成交这一数值呈现环比微幅上涨。同时楼面价企稳回升,但受重点城市土地竞拍政策影响,溢价率继续下行,高溢价现象显著减少。

资金环境综述:按揭贷利率边际首次回升,房企融资趋严按揭贷方面,11月份,融 60监测的 5个重点城市首套房贷利率为4.45%,二套房贷利率为5.4%,环比上月均上涨0.01个百分点,银行按揭贷利率首次回升。首付比例方面,重点城市首套房首付 成、二套房首付4成及以上逐步成为主流。

房企融资方面,本月上市房企公司债发行规模缩量显著,信托贷款环比同样大幅下滑,开发贷规模则相对平稳。我们认为未来需要积极关注房企的融资状况,一方面,人民币贬值、美联储加息会推升房企美元债务成本,另一方面,国内房企融资监管逐步趋严,未来房企融资渠道或将逐步收紧,叠加成交下滑销售回笼周期拉长,预计明年房企资金状况或承压。

风险提示政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。

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